地方政令市の駅近マンション、中古成約価格が2025比+6.2%――札幌・仙台・福岡で利回り6%超を狙えるか

「東京は高すぎて手が出ない、地方ならどうか」――2026年に入り、地方政令市の不動産に関心が再び高まっています。

REINSの月次データを集計したところ、**地方政令市の駅徒歩5分以内マンションの中古成約価格が2025年比で+6.2%**上昇していました。本記事では、伸びている都市と注意点を整理します。

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地方政令市の駅近マンション価格推移

REINS月次レポートをもとに、駅徒歩5分以内・築20年以内の中古マンション成約価格中央値を集計しました。

出典: 不動産流通機構 (REINS) 月次レポートを当サイトで集計

札幌・仙台・福岡の3都市が突出して伸びている――これは東京から半額（〜半額強）で買える駅近物件が見直された結果です。

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利回り6%超の物件が出始めている

価格は上がっていますが、家賃も並走して上昇しているため、地方政令市駅近の表面利回りは依然として6%超を維持しています。

東京23区比で**+1.8〜2.2pt**――数字だけ見ると魅力的に映ります。

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ただし「人口減速度」の差は政令市の中でも大きい

地方政令市と一括りにしがちですが、人口の減り方は都市ごとに大きく異なります。総務省の人口推計をもとに、2025年→2030年の人口変動予測を整理します。

福岡市は数少ない人口増の政令市。札幌・仙台はゆるやかな減少。北九州・新潟は明確な人口減少局面に入っています。

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「駅徒歩何分まで」の許容を厳しく見るべき

人口減少局面では、駅徒歩の許容を厳しく見ることが鍵になります。

• 人口増加都市（福岡）: 駅徒歩10分以内まで需要を維持しやすい
• ゆるやかな減少都市（札幌・仙台）: 駅徒歩7分以内が目安
• 明確な減少都市: 駅徒歩5分以内に絞る

地方の場合、「駅徒歩10分」と「駅徒歩5分」では入居者層と空室期間が大きく変わることが多く、表面利回りが同じでも実質利回りには差が出ます。

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投資判断チェックリスト

地方政令市の駅近マンション購入を検討する際は、以下を確認してください。

1. 駅徒歩5分以内（ゆるやかな減少都市は7分以内）
2. 築20年以内（修繕費の予測がしやすい）
3. 周辺に大学・大型雇用源があるか
4. 大型再開発計画の有無
5. 売却出口の流動性（成約件数月20件以上の駅）

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まとめ

• 地方政令市駅近マンション、中古成約価格が2025比で**+6.2%**
• 札幌・仙台・福岡が中心、表面利回り6%超を狙える
• 人口減速度は政令市の中でも差が大きく、駅徒歩の許容を厳しく見るべき
• 福岡は人口増、札幌・仙台はゆるやかな減少、北九州・新潟は明確な減少

東京の半額で利回り+2pt――数字だけを追わず、人口動態とセットで見る視点が必要です。

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