都心3区マンション、表面利回りが平均0.4pt低下――「価格が需要に先行する」局面の読み方【2026年版】

「都心マンション、価格は上がってるのに利回りは下がっている」――2026年に入ってからこの声が増えました。実際、都心3区（渋谷・港・千代田）の表面利回りは2025年比で平均0.4pt低下しています。

本記事では、利回り低下の中身と、利回り重視の投資家が次に見るべきエリアを整理します。

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都心3区の表面利回り（2026年5月時点）

出典: 不動産経済研究所 / REINS Market Information を当サイトで集計（中古区分マンション、表面利回り中央値）

3区横並びでほぼ同じ幅の低下――ということは、特定区の事情ではなく都心マンション全体に共通する需給構造の変化が起きていると見るのが自然です。

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なぜ家賃ではなく価格が先に動いたのか

利回りは「年間家賃 ÷ 物件価格」なので、利回り低下のパターンは2つしかありません。

1. 価格が上がる
2. 家賃が下がる

2026年に起きたのは①の方です。家賃は2025年比でほぼ横ばい〜微増ですが、物件価格は5〜8%上昇しました。

このように価格が需要（家賃）に先行する局面は、不動産市場では珍しくありません。「これから家賃も上がる」という期待が価格に織り込まれた結果として起きます。

ただし、家賃が実際に追いつくまでの空白期は数年単位になることが多く、その間は買った瞬間からキャッシュフローが薄い状態が続きます。

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利回り重視なら「都心3区の外側」

ここから先、利回りを重視する投資家が見るべきは都心3区の外側です。具体的には:

• 品川区・目黒区: 都心3区比で利回り+0.6〜0.8pt
• 江東区（湾岸）: 都心3区比で利回り+1.0pt前後
• 文京区・新宿区の一部: 利回り+0.5pt前後

これらのエリアは、都心3区の価格上昇に伴う**「都心からのスピルオーバー需要」**を受けやすく、家賃も価格と並走しやすい傾向があります。

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まとめ

• 都心3区の表面利回り平均0.4pt低下は、価格が需要に先行する局面の典型
• 家賃が追いつくまでの空白期は数年単位
• 利回り重視なら品川・目黒・江東など外側エリアを中心に検討
• 都心3区を買うなら「キャピタルゲイン狙い」と割り切る判断も必要

数値の出所はすべて公開データに基づきます。物件選定の最終判断はご自身の投資方針に合わせてください。

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